Спор двух дольщиков из-за одной квартиры разрешила экономколлегия Верховного суда РФ

Фото: files.sudrf.ru

Участница долевого строительства ждала квартиру три года, а когда узнала, что застройщик может стать банкротом, отказалась от договора и потребовала вернуть деньги. Вместо этого девелопер заключил новый договор на освободившуюся квартиру, а затем в его отношении ввели наблюдение. Дольщица решила встать в реестр банкрота как залоговый кредитор. Осталось ли право залога или прекратилось – решали суды. Три инстанции фактически создали правовую коллизию, которую "разрубил" ВС.

Если дольщик отказался от договора с застройщиком и компания заключила соглашение с новым клиентом – по общему правилу ипотека в отношении прежнего дольщика прекращается. Но если девелопер заключил второй договор с целью лишить первого клиента обеспечения – суды должны встать на защиту добросовестного гражданина. Такие разъяснения дала в одном из недавних дел экономколлегия Верховного суда, возглавляемая Олегом Свириденко. В нем дольщица Марина Р. пыталась встать в реестр кредиторов обанкротившегося девелопера (специалист, ведущий разработку, продвижение и дальнейшую реализацию объектов недвижимости, проходя весь путь осуществления проекта с самого начала) одного из строительного ООО с требованиями 1,6 млн руб., которые обеспечивались залогом квартиры. Клиентка должна была получить жилье в 2012 году, но так его и не дождалась. 6 февраля 2015 года суд принял заявление о банкротстве застройщика. Узнав об этом, 9 февраля Марина Р. отказалась от договора, потребовала вернуть ей деньги и проценты. Девелопер их не выплатил, а вместо этого в мае 2015-го заключил договор на освободившуюся квартиру с новым дольщиком Константином З.

А первая клиентка решила включиться в реестр требований банкрота как залоговый кредитор. Три инстанции удовлетворили ее требования. Они согласились, что у Марины Р. сохранилось право залога в отношении квартиры в силу ст. 13 закона об участии в долевом строительстве. Банкрот был с этим не согласен и указывал, что на дату введения наблюдения дольщик был уже другой. Три инстанции парировали этот довод со ссылкой на п. 1 постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 года: достаточно того, что у должника есть заложенная квартира в натуре и он не доказал, что на нее нельзя обратить взыскание.

Защитить добросовестного участника

С этим не согласилась экономколлегия Верховного суда. Если участник долевого строительства правомерно отказался от договора, а затем застройщик нашел на его место другого желающего, тот получит свободную квартиру, не обремененную ипотекой первого дольщика (ч. 8 ст. 13 закона об участии в долевом строительстве). Но из этого правила есть исключение, о котором рассказывается в определении ВС. Если последующий договор заключался не для привлечения денег в строительство, а для того, чтобы лишить первого дольщика права залога, такое соглашение является злоупотреблением правом.

По мнению Экономколлегии, суть разногласий в том, можно ли признать ипотеку за Мариной Р. на случай передачи квартиры Константину З. Но суды не проверили доводы Марины Р. о том, что участники второго договора злоупотребляли правом. Они привлекли к спору Константина З. в качестве соответчика, хотя, по сути, Марина Р. выдвигала требования против него.  Арбитражному суду    предстоит это сделать при новом рассмотрении спора.

В своем определении Верховный суд разъяснил судьбу залога в разных отношениях между дольщиком и застройщиком. Ниже приводятся тезисы определения в виде таблицы.

Ситуация

Правовые последствия

Квартира передается участнику долевого строительства, за ним регистрируется право собственности на эту квартиру

Полноценный залог вообще не возникает, потому что до момента регистрации прав на квартиру она не существовала, а после регистрации ее собственником становится сразу дольщик

Дольщик заключил договор на квартиру, но право собственности на нее зарегистрировано за застройщиком

Право залога у дольщика возникает, когда квартиру регистрируют за девелопером

Дольщик правомерно отказался от договора участия в долевом строительстве, новый договор на эту квартиру не заключался, а находится она в собственности застройщика

Требование дольщика о возврате денег обеспечивается ипотекой квартиры с того момента, как квартиру зарегистрировали за девелопером

Дольщик правомерно отказался от договора участия в долевом строительстве, заключен новый договор на эту квартиру с другим лицом

По общему правилу, ипотека первого дольщика прекращается, если новый договор заключен добросовестно

ВС устранил дисбаланс интересов бывшего дольщика (кредитора) и нового дольщика, права которого были фактически ущемлены отмененными актами, полагает управляющий партнер юрфирмы.

По мнению адвоката, отмененные акты фактически создали правовую коллизию. В процедуре банкротства подобные «мозаичные обременения» (в залоге квартира, а не вся многоэтажка) мешают реализовать весь объект новому застройщику, ведь предмет ипотеки надо реализовать на торгах. Если же передан объект незавершенного строительства, новый дольщик должен был бы его получить, но объект залога так же следовало перед этим продать на торгах. «В обоих случаях теряется смысл самого залога», – подытоживает адвокат.

 

Источник:    pravo.ru

                             

Фото из открытых источников

 
По теме
Не корысти ради, а пользы для - Крымская правда С 1 июля подорожает жильё в новостройках Изменения в законодательстве, возможно, защитят россиян от обмана при покупке жилья.
30.06.2018
Не корысти ради, а пользы для - Крымская правда С 1 июля подорожает жильё в новостройках Изменения в законодательстве, возможно, защитят россиян от обмана при покупке жилья.
30.06.2018
 
Дольщики обратились в суд и потребовали вернуть им переплату за квартиру, которая оказалась на 5,2% меньше, чем было указано в договоре, который гласил, что разница до 5% не влечет перерасчета цены.
08.06.2018
В симферопольский отдел полиции поступило заявление от 50-летнего местного жителя о том, что в вечернее время в одном из парков города неизвестные избили его 22-летнего сына.
16.12.2018 МВД Республики Крым
Эксперты объяснили, как извращенцы ловят в свои сети детей Александр РОГОЗА @rogozavr Сайт, где в аренду предлагали девочек и мальчиков, на прошлой неделе разоблачили активисты, которые борются с педофилами.
15.12.2018 Комсомольская правда
Машина повредила несколько водных аттракционов, люди не пострадали [видео] Галина КОВАЛЕНКО На Южном берегу Крыма в аварию попал грузовик марки «МАЗ».
15.12.2018 Комсомольская правда
На Нетребко билеты в партер будут покупать за любые деньги. Личный архив - Комсомольская правда Организаторы гастролей рассказали «КП» о закулисье шоу-бизнеса - тайны звезд от промоутеров Игорь ПОЛЯКОВ Российские звезды часто жалуются на проделки концертных промоутеров: то тут обманули, то там обокрали.
16.12.2018 Комсомольская правда
В Год театра в Крыму пройдет более 2 тысяч мероприятий - 3652.Ru На 2019 год, который в России объявлен Годом театра, в Крыму запланировано свыше 2 тысяч мероприятий – фестивалей, конкурсов, выставок, презентаций, арт-проектов, мастер-классов ведущих деятелей театрального искусства .
16.12.2018 3652.Ru
Керченский театр им. Пушкина отмечает 55-й День рождения - Kerch.Com.Ru     Несмотря на то, что учреждение встречает торжество в "законсервированном" состоянии, его директор решила напомнить городу о том, что театр есть, в его стенах работают творческие коллективы и есть люди,
14.12.2018 Kerch.Com.Ru
Постоянно действующий в Новосельском сельском Доме культуры женский клуб «БЕРЕГИНЯ» своё очередное заседание посвятил прекрасному празднику — Дню матери.
14.12.2018 Газета Черноморские известия
13 декабря в Крымской республиканской универсальной библиотеке им. И.Я.Франко состоялась выставка лауреата государственной премии РК главного художника Государственного академического музыкального театра Златы Цирценс.
14.12.2018 Газета Крымская газета
Кто сказал, что крымский футбол «почил в бозе»? - Крымский ТелеграфЪ Крымский футбол продолжает «вариться в собственном соку»... Подходит к концу четвёртый год бесправного положения крымского футбола не только на международной арене, но, что весьма и весьма странно, и на всероссийском уровне.
16.12.2018 Крымский ТелеграфЪ
Алина Загитова, Рика Кихира и Елизавета Туктамышева заняли пьедестал в короткой программе финала Гран-при среди одиночниц - Крымский ТелеграфЪ С каждой неделей всё больше разыгрывается борьба на международной арене в зимних видах спорта Пока борьба идёт за Кубки мира, но не за горами чемпионаты Европы и мира стремительно приближающегося, нового 2019 года.
15.12.2018 Крымский ТелеграфЪ
Когда из Симферополя исчезнут старые автобусы ? - Крым.Net В крымской столице подвижной состав частных перевозчиков оставляет желать лучшего: некоторым "Богданам", обслуживающим городские маршруты, уже "перевалило" за 10 лет, что, по меркам автомобилей, срок немаленький.
15.12.2018 Крым.Net